对于大多数首次购房者来说，当前可能并不是购房的最佳时机。由于短期内的房价波动难以预测，许多人难以承受房价下跌所带来的损失和心理上的压力。因此，与其焦虑不安，不如等待市场回暖时再进行购买，遵循“买涨不买跌”的原则。

　　然而，对那些寻求改善居住环境或具备较高风险承担接受的能力的购房者来说，现在可能是考虑入手优质房产的好时机。许多优质房产已经回调至底部，投资风险相比来说较低，同时也代表着潜在收益空间较大。

　　购房决策大概能分为三个阶段：确定购房时机、选定目标区域、挑选具体小区。其中，时机和商圈的选择占据了购房决策中的70%的重要性。商圈的价值远高于小区价值和房屋本身的内在价值。

　　在北京购房时，流动性是很重要的考量因素！只有具备良好流动性的房产才能在紧急状况下变现。因此，建议避免购买以下类型的房产：

　　总之，在当前市场环境下，谨慎选择购房时机与目标区域至关重要。确保所选房产具备良好的流动性，以便在未来需要时能够顺利变现。

　　目前，北京市房山区有许多总价在30万至50万之间的二手房正在出售，单价不足万元的70年产权。不久前，一套总价36万元的房源仅需7万元，单价仅为7063元/平方米，中介还表示可以与房东进一步议价。

　　据我了解，许多低价房源分布在周口店、琉璃河、燕山等区域，而且这些房源往往具有较大的议价空间。

　　例如，一套挂牌单价为9171元/平米的房源，实际成交单价可能低至7559元/平米；另一套挂牌单价为8085元/平米的房源，实际成交单价可能为7134元/平米。

　　近期，我对北京市的低价房源进行了调研。北京市共有16个区，根据交易买卖平台安居客的数据，目前延庆、密云和平谷这三个区的二手房均价均低于房山区。然而，与这三个区相比，房山区的一个显著优势是通地铁。北京市总面积约为1.6万平方公里，不仅面积广阔，早晚高峰期间的交通拥堵也是不可忽视的问题。地铁的便利性使得房山的房源更具吸引力。

　　安居客多个方面数据显示，2024年8月，北京市二手房的为46511元/平米，环比上月下跌3.99%，同比去年同期下跌17.09%。而房山区的二手房挂牌均价为21780元/平米，环比上月下跌2.13%，同比去年同期下跌18.99%。

　　目前，房山区的商品房库存量高达286万平方米，而丰台区的库存量则在100万平方米以上，这表明房山区面临着较大的去库存压力。

　　整体而言，板块价值的排序如下：长阳 大学城 广阳城 稻田城关周口店琉璃河燕山...

　　值得注意的是，即便在同一地铁站附近，房产的价值分化也很明显。这主要是由于地铁高架与主干路并行，导致同一地铁站两侧的房产热度迅速分化。

　　在稻田与长阳之间，许多楼盘的价格已经降至2字开头。例如，十年前在长阳热销的“光和作用”楼盘，如今已成为颇具性价比的选择。而稻田地区，曾经有楼盘以近6万/平米的价格热销，如今二手房价格回落至4万/平米左右，让人感叹市场变化之快！

　　稻田站南侧的“中海·寰宇世界”项目，目前仍有100多套。在经历了一段时间的市场高光时刻后，该区域南面的房源进入了滞销阶段。

　　位于五环边上、属于房山第一梯队的长阳板块，即将推出3000套商品房，均价从3万元/平方米起。

　　2、3万/平米起的房子会对房山其他新盘产生多大的冲击？是否会导致其他新盘继续降价？

　　实际上，此次准备出售的房源数量为600套，项目名称为“御和园”，面积区间为65-120平米，户型涵盖一室至三室。这批房源的均价从3万/平米起，部分一二层重新进行了石材贴面处理，目前处于准现房状态，预计将于今年9月份交付。

　　这批房源的来源是长新家园的还迁房，原为西城区安置房项目，现已更名为“新城投·御河园”。

　　长新家园最初规划为西城区的还迁房小区，但由于某些原因，西城区的还迁居民并未全部入住，导致剩余大量。鉴于此，官方决定调整这批房源的产权属性，将其部分转变为商品房，以试探市场反应。如果市场反响积极，剩余的房源也将全部转换为商品房。这批房源便是这样产生的。

　　值得注意的是，尽管西城区的还迁居民并未全部入住，但西城区的相关资源却已到位，包括宣武医院、黄城根小学、育才学校等均已官宣入驻。此外，这些房源距离地铁站步行可达，出门就可以快速接入五环，从区位和配套资源的角度来看，这批房源的优势较为明显。

　　至于这批房源是否会冲击房山其他新盘的价格，购房者的分流是不可避免的，但总体影响有限。这批房源因其小面积和低总价的特点，对刚需购房者具有一定的吸引力。因此，在最近一段时间里，房山的几个新盘提高了比例至5%，以增强自身的竞争力。

　　然而，这批房源毕竟是由还迁房转化而来，在户型设计和社区品质方面与传统商品房存在差距，对于追求高品质生活的购房者来说，吸引力比较小。因此，这批房源对新盘的冲击相对有限，而最大的影响对象可能是二手房市场。

　　最近，新盘的高佣金比例使得经纪人对推荐二手房的积极性降低。对于房山的二手房业主来说，这无疑是个坏消息，他们原本寄希望于新盘尽快售罄，以便自己的房源能够更快出售。而现在这批房源即将入市，二手房业主可能面临两种选择：要么以更低的价格迅速出手，要么继续等待这批房源售罄。

　　房山长阳地区的房价，不论是新房还是二手房，两者之间的价格差距都很明显。特别是二手房市场，一些小区的最新成交单价已经跌破2万/平米，这在某种程度上预示着首付50万就能购得一套次新的两居室，这一价格水平令人惊讶。

　　例如，加州水郡小区在6月3日成交的一套两居室，成交总价为171万，面积88.62平米，单价为1.9万/平米，已经跌破了2万/平米的价位。紧接着，在6月12日，该小区再次成交一套两居室，面积88.58平米，成交总价为170万，单价同样略高于1.9万/平米，这表明该小区的成交单价已经稳定在2万/平米之内。

　　碧桂园小区在6月11日成交了一套复式房源，面积182平米，成交总价300万，单价为1.6万/平米。

　　而在5月25日，该小区成交了一套面积为88.21平米的两居室，成交总价为176万，单价已经跌破2万/平米。

　　位于大学城与长阳交界处的广阳城，其中最具代表性的项目是由中建一局打造的“京西印玥”。

　　此外，值得一提的是去年12月北京城建摘得的房山长阳镇北广阳城0011、0023地块项目，该项目名为“和知筑”。

　　“和知筑”项目包括两个住宅地块，共规划了15栋住宅楼，均为5-11层的洋房，共计376户。该项目的销售指导价为4.5万/平米。

　　在周边区域，次新房“世茂维拉”是世茂地产在北京鼎盛时期开发的一个混合型项目，采用了高低搭配的设计理念，外围是高层住宅，中间则是低密度住宅区。这种设计类似于“围城”，而不是传统的四合院布局。

　　此外，这一带的商品房社区还存在养鸡、养鸭、养兔子以及种植大蒜等现象，这类情况在房山较为常见，这也是导致该地区房价长期低迷的一个因素。未来，这里的房价可能会继续呈现下降趋势。

　　大学城板块内，三个地铁站点的鄙视链大致为：大学城 大学城北 大学城西。其中，综合价值与价格最高的无疑是大学城北站。龙湖在此区域的选址眼光独到，布局了一个大型商业综合体“天街”，租金收益颇丰。

　　我预测未来二手房价格最高的项目很可能是房山国贤府。毕竟，其宋式风格的门楼设计颇为震撼。大学城站以南的商品房，有可能会被划入“理工附小”的学区范围。虽然并没有理工大学教职工真正愿意将自己的孩子送到这里上学，但这并不影响房山的房主们对此表示喜爱。

　　然而，大学城站后面的区域，如时代广场和首开书香里，存在大量的“下海”小姐姐。这一现象在整个房山地区都是出了名的。对于计划住在这里的居民来说，建议多拨打12345热线进行投诉，尽管效果可能有限，因为这些人背后的老板往往有着深厚的背景。

　　在疫情期间，时代广场开设了许多酒吧，但很快就关闭了。原因是老板看中了周边丰富的大学生资源，同时利用楼上的现有资源。然而，这些酒吧经营时间不长就全部停业，根本原因可能是消费力跟不上，加上疫情期间房山地区频繁的封锁措施。

　　大学城板块的房地产市场各有特色，购房者应依据自己需求和偏好做出选择。对于想要在这一区域置业的人来说，了解当地的文化氛围和社会环境也非常重要。

　　目前，购房者的偏好是购买大学城北站东侧的房源多于西侧。这是因为东侧不仅有丰台十二中的分校，而且还紧邻龙湖·天街。

　　京投万科新里程因靠近龙湖·天街，吸引了不少开发商关系户购买。二手房价格一度飙升至54000元/平米，但目前已回落至约4万/平米。

　　随着2022年后新盘的入市，房山国誉府的优势逐渐减弱，价格慢慢的出现缓慢下跌的趋势。

　　2024年以来，学府印悦的部分房源降价至3万/平米的水平，虽然没有对市场造成太大冲击，但仍值得关注。

　　京熙润府的位置介于大学城北站与大学城站之间，紧邻“中关村三小”的分校，以36000元/平米的价格推出。其外立面设计优于同区域内竞争对手。

　　京贤府位于大学城西站附近，最小户型面积为51平方米。该项目在学府印玥的基础上进行了重新设计与包装。购买此类房源还需根据自己预算作出选择，本人并不特别推荐。

　　大学城北站及其周边区域的房地产市场各有特色，购房者应依据自己需求和偏好做出选择。

　　上述提及的都是房山地区非常优质的板块。接下来，让我们探讨一下城关附近的二手房市场情况。

　　2017年3月被视为郊区房价的最高点，自此之后，房山的房价呈现出典型的郊区价格趋势，即价格持续下跌。

　　2024年8月：同一户型的成交价降至150万，下跌了73万，跌幅约为33%。

　　从2017年3月至今，该小区91平米小三居室的成交价格始终没出现反弹迹象，累计下跌了125万，跌幅约为46%。

　　接下来，我们来看看周口店、燕山、琉璃河等地的房价情况。这几个板块的房价，目前有不少总价在30-50万元之间的房源可供选择。

　　周口店长沟峪家属楼：一套两室一厅正在出售，面积大约47平米，总价41万，单价约为8687元/平米。

　　燕山双泉路东风北里小区：一套两室一厅仅需36万，这套房子的总面积约为44平米。

　　房山区琉璃河金水家园（西区）：一套56平米的两室一厅正在出售，售价45万，单价约为8036元/平米。

　　总价不超过50万、单价不超万元的房源，在这几个区域的选择空间还是相当大的。

　　值得注意的是，交易买卖平台上的挂牌价是可以议价的，并且有些房源的议价空间相当可观。

　　例如，位于琉璃河金水家园的一套两室一厅，面积大约79.38平米，目前对外的挂牌价为72.8万，单价约为9171元/平米。但实际上，房东接受60万的总价出售，这在某种程度上预示着虽然挂牌单价是9171元/平米，但实际成交单价可低至7559元/平米。

　　再如位于琉璃河商圈的建材学校家属楼有一套两室一厅，面积63.08平米，目前对外挂牌价为51万，合单价约8085元/平米。这套房源房东接受45万的总价出售，据此计算，这套房源的单价至少可低至7134元/平米。

　　考虑到即便是北京二环的学区豪宅或是顶级学区房，次新房也在经历数十万到数百万的降价，作为北京房价的最底端，自然也没理由不降价。

　　除价格低廉外，在房山购房还有一个显著的优势，那就应该加速北京市积分落户的过程。根据《北京市积分落户操作管理细则》第十五条规定，自2018年1月1日起，申请人在北京市城六区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）之外的其他行政区拥有自住房居住的，每满1年可加2分。这在某种程度上预示着，仅从购房积分落户的角度来看，在郊区购房的积分速度是城六区购房积分速度的两倍。

　　因此，如果考虑购买低价房源，房山区的中介往往会首先询问购房者：“您购房是为了居住还是为了落户？”因为居住和落户的需求不同，销售人员在推荐房源时会有所侧重。

　　房山区位于北京西南部，全区非流动人口约为131.3万人，地形以平原、丘陵、山区各占三分之一为主，下辖28个乡镇（街道）、459个行政村和210个社区居委会。城关街道是房山区的一个下辖街道，位于房山区东部，面积53平方公里，非流动人口规模约为10.9万人。房山区总面积为2019平方公里，南部和西部分别与河北省涿州市和涞水县相邻。目前，涿州市的二手房挂牌价为5984元/平方米。

　　房山区的交通方式包括地铁房山线在内的多条轨道交通线路，以及京港澳高速公路、京昆高速公路等多条高速公路，这使得房山区与北京市中心及周边地区的联系紧密。

　　不过，也有一些购房者表示，虽然房山的低价房源很着迷，但他们担心遇到大暴雨的情况。近年来，每逢大雨天气，房山区被淹的小区不在少数。

　　不过，预计明年北京将会启动房屋保险和养老金制度，届时，购房者可以为房屋购买水淹保险和房屋养老金，以减轻风险。必须要格外注意的是，这些额外的成本可能会增加房子的持有成本，并可能会影响房屋未来的流通性，使得房屋更难以流通。在这种情况下，未来可能还需要仔细考虑降价出售房屋。

　　在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业相关知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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